فارسی
یش از پرداختن ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها باید به مفاهیم که با این قانون ارتباط مستقیم دارد
بپردازیم، یکی از این موارد افزار است که به معنای جدا کردن سهم هر کدام از شرکاء در ارتباط با
ملک مورد نظر تعیین می شود.
با توجه به این تعریف افزار در برخی موارد در جایی به کار می رود که بیشتر از یک مالک وجود داشته باشد.
به عنوان مثال چند نفر به شکل شراکتی یک ملک را خریداری کرده باشند یک نمونه ی دیگر می توانیم
به ورثه ای اشاره کنیم که یک ملک به صورت مشاع به آن ها ارث رسیده باشد.
حال این افراد قصد دارند که سهم هر فرد را مشخص کنند.
تفکیک نیز به معنای تقسیم اموال منقول مانند زمین است که امکان تقسیم به قطعات کوچکتر را دارد.
با توجه به موضوعات ذکر شده به توضیح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در ارتباط با تفکیک می پردازیم.
منظور از طرح جامع شهری و طرح تفصیلی در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها چیست ؟
منظور از طرح جامع شهری به عنوان طرح های دراز مدتی است که در آن شیوه استفاده از اراضی و
منطقه بندی مربوط به حوزه های صنعتی، اداری، کشاورزی، بازرگانی، تسهیلات شهری، نیازمندی
های عمومی شهری،مسکونی، تاسیسات، تجهیزات، تسهیلات عمومی منطقه نوسازی، بهینه سازی،
مراکز انتهایی خط (ترمینال)، فرودگاه ها، بنادر و اولویت های مربوط به آن ها را تعیین می کند.
قوانین و مقررات همه ی موارد ذکر شده در کنار قوانین و ضوابط مناظر طبیعی، حفظ بنا، نماهای تهیه
و تنظیم می شود.
نکته ی قابل ذکر این است که طرح جامع شهری براساس ضرورت امکان تجدید نظر خواهد داشت.
طرح تفصیلی نیز به عنوان نوعی طرح است که برمبنای ضوابط کلی طرح جامع شهری و معیارها شیوه
استفاده از زمین های شهری در سطح محلات متفاوت شهری و مساحت و موقعیت دقیق زمین برای
هر کدام از آن ها وضع دقیق و تفصیلی عبور و مرور ،تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، توسعه،
حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری ، اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و
نوسازی همه ی عوامل مختلف شهری در آن تعیین می گردد.
مشخصات مربوط به مالکیت و نقشه ها بر مبنای مدارک ثبتی تنظیم و تهیه می شود.
این طرح ها اغلب برای داخل محدوده ی شهری مورد بهره برداری قرار می گیرد.
باید توجه داشت که اخیرا طرح های مختلفی بر روی حریم شهرها اجرا می شود که شامل طرح های
موضعی است که تهیه و به تصویب می رسد که بخشی از قوانین و مقررات شامل آن می شود.
با توجه به این قوانین و ضوابط طرح های جامع و تفصیلی در ارتباط با افزار و تفکیک در داخل محدوده ی
شهری اعمال می شود که شامل محدوده های شهری نمی شود.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها راجع به چیست؟
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها در ارتباط با قانون و مقررات به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم
شهرها است.
این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها در مورد مقررات مربوط به تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها
می باشد.
این ماده در تاریخ ۲۸/۱/۱۳۹۰ توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید.
در صورتی که تصرف زمین و اخذ وجه سوی شهرداری دارای هیچ توجیه قانونی نداشت بنابراین تعداد زیادی از مالکان در دیوان عدالت اداری به طرح شکایت پرداخته و این دیوان نیز به نفع مالکان رای داد.
با توجه به تعداد زیاد شکایت مالکان در این زمینه صدور رأی وحدت رویه شماره ۱۸۶ در تاریخ ۲۵/۱۲/۱۳۷۱،
رأی وحدت رویه شماره ۵۹ مورخ ۹/۴/۱۳۷۵، رأی وحدت رویه شماره ۴۹۲ در تاریخ ۴/۱۱/۱۳۸۹و رأی وحدت
رویه شماره ۳۳۳ مورخ ۹/۸/۱۳۹۰ گردید که در تمامی این موارد رأی صادره به نفع مالکین صادر شده بود.
هیئت دیوان عدالت اداری با توجه به این استدلال که شهرداری ها در این حوزه امکان ارائه ی خدمات به مالکین را نداشت تا شامل دریافت عوارض خدمات مزبور باشند.
بنابراین با توجه به این موارد اقدام به محکومیت شهرداری کرده است.
تغییرات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها
براساس اصلاحیه ی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها اجازه ی دریافت زمین یا بهای آن براساس نظر
کارشناس میزان تعرفه مقرر بابت خدمات عمومی و شورا، تنها در خصوص اراضی بالای پانصد متر مربع
ا داده، لیکن از نظر هیات عمومی دیوان عدالت تسری این قانون به اراضی کمتر از ۵۰۰ متر و تملیک رایگان
زمین به شهرداری، خلاف ماده۱۰۱ بوده و قابل ابطال است.
صادر شدن آرایی این چنینی با وحدت رویه از سوی عدالت اداری موجب می شود که شهرداری به فکر
اصلاح این ماده باشد.
با توجه به این موارد ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها به این شکل اصلاح شد:
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی
واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند
که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.
نقشه ای که مالکان برای تفکیک زمین خود در نظر می گیرند برای تصویب در قبال رسید تسلیم شهرداری
می کند.
باید بعد از کسر کردن قدرالسهم شهرداری و سطوح معابر مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از
سوی شهرداری در مدت زمان حداکثری در مدت ۳ ماه تایید و به شکل کتبی و سپس به مالک ابلاغ
خواهد شد.
پس از گذشت مهلت مقرر و انقضای آن عدم تعیین تکلیف از سمت شهرداری مالک این امکان را دارد
که تقاضای افزار یا تفکیک خود را به دادگاه تسلیم کند.
کمیسیون ماده ۵ باید حداکثر در مدت زمان ۲ ماه به دادگاه مورد نظر تحویل دهند.
در صورتی که در مدت زمان معین پاسخ ارسال نشود.
دادگاه با توجه به طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر قوانین و مقررات به موضوع مزبور رسیدگی کرده و رای مورد نظر را صادر می کند.
آشنایی با ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها
تبصره۱ـ رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده
شهرها و همچنین رعایت حد نصاب ها، ضوابط، آیین نامه ها و دستور العمل های مرتبط با قوانین از
جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری ها الزامی است:
مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن
و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و
اصلاحات بعدی آن
ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره ۲ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (۱) ماده (۱۱) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اقدام
خواهد شد.
تبصره ۳ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین
سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و
معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده
ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید.
شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی
دادگستری دریافت نماید.
تبصره۴ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و
صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب
ملک پرداخت نخواهد کرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری
می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره۵ ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی شده و متخلفین، طبق قانون
مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین ماه یکهزار و
سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۷/۲/۱۳۹۰ به تأیید شورای نگهبان رسید و نهایتاً به
علت عدم امضای آن توسط رئیس جمهور، با دستور رئیس مجلس شورای اسلامی در روزنامه رسمی چاپ و منتشر شد.
عملکرد مالک برای دریافت نقشه افراز یا تفکیک
امروزه مالک می تواند نقشه ی افزار یا تفکیک به سه شیوه ی ذیل عمل کند یا به وسیله ی مراجعه به
شهرداری و اقدام برای گرفتن تاییدیه نقشه ی تفکیکی مورد نظر خود یا به وسیله ی مراجعه به دفاتر
اسناد رسمی که این نیز برمبنای تاییدیه شهرداری تفکیک می شود.
۱- مراجعه به شهرداری: در این روش مالک باید به شهرداری مراجعه کند و نقشه ی نقشه ی تفکیکی
مورد نظر خود را به شهرداری تقدیم کرده و تاییدیه آن را درخواست می کنند.
در این موقعیت شهرداری باید حداکثر تا مدت زمان ۳ ماه رای قطعی خود را به شکل کتبی به مالک ابلاغ نماید.
در صورتی که این اتفاق رخ ندهد براساس نقشه تفکیکی که مالک پیشنهاد کرده است ملک مورد نظر را
تفکیک خواهند کرد.
۲- مراجعه به دفتر اسناد رسمی: در این شیوه با توجه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها مالک این امکان را
دارد که به اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه محل مراجعه کند اما باید توجه کرد که در این روش افزار و
تفکیک برمبنای نقشه ای صورت می گیرد که به تایید شهرداری محل رسیده باشد.
نکته ی دیگر اینکه قانون ثبت اسناد و املاک نیز تفکیک و افزار زمین های شهری را بنا بر اعلام نظر
شهرداری موکول می کند.
۳- مراجعه به دادگاه: با توجه به این امر که تفکیک ملک و افزار به عنوان نوعی رسیدگی اداری است
و صلاحیت ادارات ثبت است.
مراجعه به دادگاه زمانی انجام می پذیرد که فقط ملک مشاع بوده و دارای مالکان متعدد باشد و و آن ها
در مورد افزار توافق نداشته باشند و جدا نمودن سهم به وسیله ی افزار غیرممکن باشد در چنین موقعیتی
افراد ناچار به دادگاه مراجعه می کنند و طرح الزام مالک می کنند.
براساس ماده ۱۵۴ قانون ثبت در این زمینه بیان شده است که :
« دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد
نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند
براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی
از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده
اعلام دارند؛ در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأسا اقدام خواهند نمود.
