فارسی
با توجه به تحقیقات و بررسی‌های انجام‌شده، بیشترین میزان اشتباهات در قانون، متعلق به اختلافات ثبتی است. اشتباه ثبتی شامل موضوعاتی چون اشتباه نوشتن متراژ ساختمان، اشتباه نوشتن شماره ملک موردنظر و موضوعاتی از این قبیل می‌شود.
اشتباهات و اختلافات ثبتی ممکن است در مراحل متعددی هنگام ثبت اسناد رخ دهد. این اشتباهات می‌توانند برای صاحب سند مشکلات زیادی را به همراه داشته باشند؛ لذا باید برای رفع اختلافات ثبتی در اسرع وقت به مراجع صالح در این حوزه مراجعه شود. در این مطلب به شرح کامل اشتباهات ثبت سند و نحوه رسیدگی به این موضوع می‌پردازیم.
منظور از اشتباهات ثبتی چیست؟
قبل از اینکه بخواهید به انتخاب مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات ثبتی بپردازید؛ بهتر است به‌صورت کامل با اشتباه ثبتی آشنا شوید. درصورتی‌که هنگام ثبت سند مأموران اداره ثبت اسناد و مدارک دچار اشتباه شوند؛ از این اشتباهات به‌عنوان اشتباه ثبتی در حوزه ثبت یاد می‌شود.
اشتباه در ثبت اسناد تنها در یک مرحله خاص اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه مأموران حوزه ثبت اگر در مراحل اولیه، قبول تقاضای ثبت سند، تفکیک ملک، ثبت ملک، صدور سند و… اشتباه کنند؛ یعنی اشتباهات ثبتی رخ‌داده و باید مطابق با قانون ثبت، برای حل آن توسط مرجع صالح اقدام کنند.
انواع اشتباهات ثبتی
بسیاری از افراد با انواع اشتباهات در ثبت آشنا نیستند و ممکن است هرگونه اشتباه را به‌عنوان یک اشتباه ثبتی تلقی کنند. در قانون ثبت انواع اشتباهات ثبت درج‌شده است و فرد می‌توانند در صورت بروز چنین مشکلاتی، با دریافت مشاوره از وکلای حاذق و مشاوران حقوقی برای حل اختلافات ثبتی اقدام کنند. برخی از انواع رایج اشتباه ثبتی عبارت است از:
- اشتباه در مندرجات سند مالکیت
- اشتباه در تفکیک ملک
- اشتباه در پذیرفتن تقاضا برای ثبت سند
- اشتباه در حقوق ارتفاقی ملک
- اشتباه در نام صاحب سند ملک
- اشتباه در نام خانوادگی صاحب سند مالکیت
- اشتباه در شماره ملک برای ثبت
- اشتباه در میزان مساحت ملک
- اشتباه در نام ملک یا زمین
- اشتباه در نام پدر مالک سند
- اشتباه در شماره صاحب ملک
- اشتباه در شماره ملی و شماره شناسنامه
- اشتباه در عملیات تحدیدی ملک
- اشتباه در وارد شدن به ملک مجاور
تمام اشتباهات ثبتی ذکرشده در گروه‌های مختلفی دسته‌بندی می‌شوند. اشتباه مؤثر در آگهی نوبتی، اشتباه مؤثر در آگهی غیر نوبتی، اشتباه مؤثر در آگهی‌های تحدیدی، اشتباه غیر مؤثر در آگاهی‌های تحدیدی از انواع اشتباهات در ادارات ثبت اسناد و مالکیت هستند که باید هرچه سریع‌تر در مرجع صالح بررسی شوند.
مراجع رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی
برای اینکه بتوانید برای حل اشتباهات و اختلافات ثبتی اقدام کنید؛ باید با مراجع رسیدگی به اشتباهات ثبتی آشنا شوید. مطابق با قانون، دو مرجع صالح برای رسیدگی به اشتباهات ثبت اسناد و مدارک وجود دارد که عبارت هستند از:
هیئت نظارت
درصورتی‌که فردی از اشتباهات ثبتی در سند ملک خود مطلع شده است؛ باید برای رسیدگی به آن ها به هیئت نظارت مراجعه کند. هیئت نظارت مطابق با ماده شش قانون ثبت از سه عضو اصلی در مقر دادگاه هر استان تشکیل‌شده است. تمام اشکالات در هر استان توسط هیئت نظارت همان استان بررسی می‌شود.
ترکیب اعضا هیئت نظارت
هیئت نظارت به‌واسطه قانون ثبت ایران برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی تشکیل‌شده است. اولین عضو هیئت نظارت، رئیس ثبت استان است. درصورتی‌که ثبت استان شرایط حضور در هیئت نظارت را نداشته باشد؛ قائم‌مقام او به‌عنوان یکی از اعضای هیئت نظارت در جلسه حاضر می‌شود.
دو قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه به‌عنوان اعضای هیئت حاضر می‌شوند که باید قاضی دادگاه تجدیدنظر استان باشند. علاوه بر اعضای مذکور، یک عضو به‌عنوان علی‌البدل از کارمندان استان یا قاضیان دادگستری استان موردنظر از سمت قوه قضاییه و یک علی‌البدل از سمت وزیر دادگستری تعیین می‌شود.
مکان تشکیل جلسه‌های هیئت نظارت
همان‌طور که در توضیحات بالا به آن اشاره‌شده است، مقر اصلی هیئت نظارت، در دادگاه استان است؛ بنابراین مکان تشکیل و برگزاری جلسات هیئت نظارت برای اشتباهات ثبتی، در اداره کل ثبت استان موردنظر است.
با توجه به این توضیحات، ذینفعان باید از این موضوع آگاه باشند که تحت هیچ شرایطی جلسه هیئت نظارت در شهرستان‌ها برگزار نمی‌شود. مطابق با ماده دو آیین‌نامه اجرای رسیدگی به اسناد مالکیت و اشتباه در ثبت، جلسات هیئت نظارت برای رسیدگی به اختلافات باید دو بار در طول هفته برگزار شود.
شورای عالی ثبت
درصورتی‌که هیئت نظارت به رسیدگی اختلافات پرداخته باشد و حکم موردنظر را صادر کرده باشد، باید برای تجدیدنظر به آرای این هیئت، به شورای عالی ثبت مراجعه شود. شورای عالی ثبت متشکل از دو قاضی دیوان عالی کشور و مدیرکل ثبت اسناد و مالکیت است.
شورای عالی ثبت اسناد و مالکیت تنها یک‌بار در هفته و در پایتخت ایران برگزار می‌شود. در کنار رسیدگی به رأی هیئت نظارت، هرگونه آرایی که توسط هیئت نظارت برای اشتباهات صادرشده باشد؛ اما دارای نقض و خلاف قوانین ثبتی باشد، شورای عالی ثبت به رسیدگی آن می‌پردازد.
معرفی مراجع رسیدگی به اختلافات ثبتی
1- اداره ثبت (رییس اداره ثبت)
با توجه به اینکه اداره ثبت محل صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد به عنوان اولین و مهم ترین مرجع ثبتی شناخته می شود همچنین در بسیاری از موارد تصمیم گیری در خصوص اختلافات ثبتی به رییس اداره ثبت واگذار شده است مثل شکایت اشخاص از نحوه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا در اداره اجرای ثبت که عملاً از سوی رییس اداره ثبت به رییس اداره اجرای ثبت یا ادارات زیر مجموعه مثل اداره چهارم (چک) و اداره پنجم (مهریه) تفویض شده است.
2- هیات حل اختلاف ثبت
مطابق قانون ثبت املاک و اسناد مصوب سال 1310 و اصلاحات بعدی آن موارد زیر در صلاحیت هیات حل اختلاف ثبت است :
الف) تعیین تکلیف املاکی که به صورت مشاع انتقال یافته ولی انتقال گیرننده به نحو افراز تصرف نموده.
ب) تعیین تکلیف املاکی که سابقه ثبت ندارد و متقاضی تصرف مالکانه دارد
ج) تعیین تکلیف اعیان احداث شده در راضی دولتی، عمومی و موقوفه.
د) تعیین تکلیف املاکی که عرصه و اعیان مالک جداگانه دارد و عین بیشتر از عرصه است.(مثل اینکه در یک زمین 500 متری 10 طبقه و متراژ هر طبقه 200 متر ساخته شده باشد و مالک اعیان و عرصه توافق نداشته باشند.)
ه) تعیین وضعیت اراضی کشاورزی و نسق های زراعی که به دلیل موانع قانونی قابلیت اخذ سند نداشته اند.
و) تعیین اعیان احداثی تا قبل از شروع سال 1370 بر روی زمین های فاقد سند مالکیت رسمی.
در موارد فوق در صورتی که بین مالک و متصرف یا افراد دخیل در موضوعات مورد اشاره اختلافی موجود باشد مورد به هیات حل اختلاف موضوع ماده 1 قانون اصلاح موادی از قانون ثبت مصوب سال 1370 ارجاع خواهد شد.
نکته – اعضاء هیات حل اختلاف ثبت سه نفر بوده و عباتند از : یکی از قضات دادگستری به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم مقام وی و یک نفر شخص خبره ثبتی به انتخاب رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
3- هیات نظارت ثبت (ماده 25 قانون ثبت)
الف) نظر رییس اداره ثبت یا کارشناسان اداره اجرای ثبت در هیات نظارت ثبت قابل اعتراض است.
ب) رسیدگی به اشتباهات ثبتی در جریان مقدماتی ثبت املاک
ج) رسیدگی به سهو قلم در جریان ثبت ملک یا انتقالات بعدی از سوی دفتر املاک ثبت
د) رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت
ه) رسیدگی به اشتباهات رخ داده در جریان تفکیک املاک
4- شورای عالی ثبت
الف) مرجع تجدیدنظر خواهی در خصوص بعضی از تصمیم های هیات نظارت (بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت)
ب) ایجاد وحدت رویه ی ثبتی بین هیات های نظارت (تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت)
نمونه شماره 1 – رای شورای عالی ثبت
سند مالكيت ملكی با قيد اين كه مساحت آن 20500 متر است، صادر شد در حالي كه:
اولا- مدارک متقاضی، مساحت ملک مورد تقاضای او را بالغ بر سه هزار متر نشان می دهد و در آگهی نوبتي هم همين مساحت ذكر شده است و با همين وضع تحديد حدود شده است.
ثانيا- در برگ احراز تصرف عدد (سه) تبديل به (سی) شده و آثار جعل و تزوير هويدا است. چون ما به التفاوت سه هزار متر و مساحت مذكور در سند مالكيت مزبور نيز در تصرف دارنده سند مالكيت است، پرسيده شد كه آيا می توان از متصرف مذكور در ما به التفاوت مزبور مجددا تقاضای ثبت قبول كرد؟
رای مورخ 11/6/44شورا: “ملكی كه در دفتر املاک به ثبت رسيد و سند مالكيت صادر شد؛ سند مزبور معتبراست. فقط دادگاه می تواند در حدود قانون پس از رسيدگی به سند مالكيت تصميم مقتضی اتخاذ نمايند.”
سابقه
اول- جمله اول رای شورا ضمنا به بند هشت ماده 25 قانون ثبت و نيز به ماده 22 قانون ثبت اشاره دارد.
دوم- از فرض مساله بالا معلوم است كه نسبت به زائد بر سه هزارمتر اساسا عمليات ثبتی از آغاز تا انجام به كار نرفته است (زيرا تنها عملي كه به كار رفته جعل و تزوير بوده است) آيا در چنين موردی می توان ماده 22 قانون ثبت را اعمال كرد؟ به نظر ما بايد گفت ماده 22 قويا منصرف از اين مورد است و سند مالكيت با وضوح جعل در زائد بر سه هزار متر اعتباری ندارد و از حكم ماده 222 قانون ثبت مستفيد نيست مگر اين كه امر جعل بديهی نبوده احراز آن به اظهار نظر قضایی موقوف باشد.
تبصره- رای بالا با رای 467 خالی از تباين نيست زيرا در رای 467 در مورد تمام ملک موضوع سند مالكيت عمليات ثبتی اعمال نشده است و در ما نحن فيه در مورد قسمتی از ملک موضوع سند مالكيت عمليات ثبتی به كار نرفته است.
سوم- مقصود از قانون درعبارت (در حدود قانون) در رای بالا ذيل ماده اول لايحه اشتباهات ثبتی و اسناد مالكيت معارض است كه به دادگاه حق رسيدگی و اصلاح يا ابطال سند مالكيت را می دهد و قانون مذكور در جهت تعديل ماده 222 قانون ثبت به وجود آمده است.
چهارم- آيا صدور اخطار منع معامله در زائد بر سه هزار متر به منظور جلوگيری از اسناد معاملات معارض از تكاليف ثبت است؟ در اين مورد به آراء 335-339-452 مراجعه شود.
پنجم- ادارات ثبت در اين مورد از دادن تكليف و سند مالكيت جديد ممنوع هستند زيرا دادن تفكيک و سند مالكيت مشروط به اين است كه علم به عدم مانع برای صدور تفكيكی يا سند مالكيت داشته باشد با وجود علم به مانع چگونه می توان تفكيک يا سند مالكيت جديد داد لكن ظاهر رای شورا اقتضاء دادن تفكيک و سند مالكيت جديد را دارد ولی در عمل كسی ملتزم به اين امر نمی شود.
نمونه شماره 2 – رای شورای عالی ثبت
شخصی مالک پنج پلاک بود كه در همه آن ها فقط یک خانه بود. پلاک 630 را با توصیف این كه شامل خانه است فروخت و سند مالكیت آن با ذكر اشتمال بر خانه صادر گردید. حدود سند مالكیت هر چند مطابق صورت مجلس تحدید است لكن با حدود مذكور در سند رسمی خرید وفق نمی دهد. بایع سپس باقی پلاک ها را با توصیف این كه شامل خانه است به ثالثی فروخت.
بر هیئت نظارت محرز شد كه محدوده خانه مورد بیع اول در محدوده سند بیع دوم قرارگرفته است و این امر مورد شكایت خریدار اول از بایع شده و پس از مراجعه به دادگاه حكم نهایی به سود خریدار دوم صادر شد بدون این كه دادگاه حكم به اصلاح سند مالكیت محكوم علیه (خریداراول) بدهد چون جز خواسته نبود.
ادعای خریدار اول این است كه در مبیع مذكور در سند رسمی خرید خود تصرف دارد ولی در تحدید حدود ملک او اشتباه شده و در نتیجه حدود مذكور در سند مالكیت وی طوری است كه خانه مذكور در سند مالكیت وی (و سند خریداری) را از ملک او خارج می كند و سند مالكیت موخر كه از آن خریدار دوم است با سند مالكیت وی تعارض دارد.
رای هیات نظارت
چون در سند رسمی …… مشخصات مورد معامله و مخصوصا وجود یک باب خانه ضمن مورد معامله و حدود آن تعریف شده و در ثبت دفتر املاک اشتباها حدود سند مورد معامله مورد توجه قرار نگرفته و تا حدودی مغایر با محدوده سند رسمی مورد معامله در دفتر املاک ذیل پلاک 630 به ثبت رسیده، به علاوه مجددا همان خانه مورد معامله و مورد ثبت مذكور تحت پلاک های 628-629-631-632 … با حدودی كه در بعضی از جهات با محدوده سند معامله قبلی مطابقت داشته در دفتر املاک به ثبت رسیده است و اشتباه دیگر این كه یک باب خانه فقط مورد تقاضا بوده و در دو مرحله و به نام دو نفر خریداران در دفتر املاک به ثبت رسیده كه از حیث تقدم معامله ضمیمه پلاک 630 مورد معامله قرار گرفته ولی از حیث حدود، خانه مزبور در محدوده سند معامله اخیر واقع و منتهی به ثبت دفتر املاک به تاریخ موخر شده است لذا اشتباهات مزبور مشمول ماده 3 لایحه اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض است طبق مقررات عمل نمایند”. به خریدار دوم اخطار تعارض شد كه به سبب داشتن حكم نهایی خود را از مراجعه به دادگاه بی نیاز دانسته و به رای هیات نظارت معترض شد.
رای مورخ 10/6/47 شورا: “در صورتی كه حكم قطعی از دادگاه صادر شده لازم الاتباع است”
سابقه
شرح – نظر این بود كه اخطار تعارض درست نیست و باید اداره ثبت با صدور اجراییه (رای 272) دادگاه سند مالكیت مقدم (متعلق به محكوم علیه) را طبق حكم نهایی به سود محكوم له اصلاح كند و نباید منتظر صدور رای دیگر دادگاه راجع به اصلاح سند مالكیت باشد زیرا وقتی كه سند رسمی در اصلاح سند مالكیت متبع باشد (رای 236-239-242-251) دادنامه به طریق اولی در اصلاح سند مالكیت متبع است است و این اصلاح هم مخل به حقوق خریدار اول نیست.
نحوه رسیدگی به اشتباهات ثبتی در مراجع صالح
نحوه رسیدگی به اشتباهات ثبتی در مراجع صالح یعنی هیئت نظارت بدین شکل است که اعضای این هیئت با توجه به صلاحیت‌ها و محدودیت‌هایی که طبق قوانین مندرج در قانون ثبتی ایران برای آن‌ها تعیین‌شده است؛ باید به رسیدگی پرونده‌های مرتبط با اشتباه ثبتی بپردازند.
هیئت نظارت زمانی به رسیدگی اشتباهات و اختلافات ثبتی می‌پردازند که گزارشات از سوی ذینفع یا اداره ثبت محل مربوطه باشد. در جلسه تمام مدارک، گزارش‌ها و مستندات بررسی می‌شود و درنهایت رأی نهایی با توجه به نظر جمع طبق قانون ثبت ایران صادر می‌شود.
در رأی صادرشده از سوی هیئت نظارت، به‌طور صریح درج می‌شود که فرد امکان تجدیدنظر دارد یا نمی‌تواند به رأی صادره از سوی هیئت نظارت در شورای عالی اعتراض کند. شورای عالی که تنها یک‌بار در هفته و در تهران برگزار می‌شود؛ با توجه به قانون ثبت، به بررسی تجدیدنظرخواهی، ایجاد وحدت رویه و اعلام نظر مشورتی می‌پردازد. جلسه ایجاد وحدت رویه زمانی تشکیل می‌شود که هیئت نظارت رأی خود را طبق قانون ثبت صادر نکرده باشند.
آیا می‌توان به رأی هیئت نظارت اعتراض کرد؟
با توجه به توضیحات ذکرشده در متون بالا، هیئت نظارت و شورای عالی ثبت دو مرجع صالح برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی در ایران هستند. درصورتی‌که فردی به آرای صادرشده توسط هیئت نظارت معترض باشد؛ می‌تواند برای اعتراض به شورای عالی ثبت مراجعه کند.
درواقع ذینفع می‌تواند تا 20 روز بعد از دریافت رأی هیئت نظارت، برای اعتراض به شورای عالی ثبت مراجعه کند. شورای عالی ثبت بعد از رسیدگی و بررسی تجدیدنظرخواهی، رأی خود را صادر می‌کند. رأی صادرشده توسط شورای عالی ثبت تحت هیچ شرایطی قابلیت اعتراض مجدد ندارد.
چه کسانی حق اعتراض به آرای هیئت نظارت دارند؟
مطابق با قوانین ثبتی ایران، تنها دو نفر حق اعتراض به آرای هیئت نظارت برای اشتباهات در ثبت سند اسناد و مالکیت را دارند که عبارت هستند از:
- کسی که در اشتباه رخ‌داده شده و رأی هیئت نظارت ذینفع محسوب می‌شود.
- اگر هیئت نظارت رأی خود را متناقض با قوانین ثبت صادر کند؛ رئیس سازمان ثبت اسناد و مدارک می‌تواند به رأی هیئت نظارت در شورای عالی ثبت برای آن اعتراض کند.
جمع‌بندی
در مطلب فوق به شرح کامل اشتباهات و اختلافات ثبتی و معرفی مراجع رسیدگی به این اشکالات مطابق قانون ثبت ایران پرداختیم. دانستیم که مطابق با قوانین ثبت در ایران، هیئت نظارت دادگاه هر استان و شورای عالی ثبت موظف به رسیدگی تمام اشتباهات ثبتی از جانب مأموران اداره ثبت هستند و باید در اسرع وقت برای حل مطابق قانون اقدام کنند.
جهت اطلاعات بیشتر در بخش تماس با ما در ارتباط باشید
