کلاه برداری در معاملات ملکی

صنعت املاک جزو دسته مشاغلی می باشد که اگر از راه درست و قانونی آن داد و ستد انجام گیرد بسیار پر سود خواهد بود، در طرف دیگر بسیاری از افراد و شرکت های جعلی وجود دارد که برای سود بیشتر دست به خلاقیت هایی در جهت کلاه برداری از اشخاص می زنند. کلاه برداری ها در معاملات ملکی به دلیل جابه جایی مبلغ زیاد یکی از جرائم رایج و در عین حال پیچیده است که باید قبل از انجام انواع معاملات مربوط به سند زدن و خرید و فروش و اجاره وسواس زیادی به خرج داد تا در انتها باعث ضرر و زیان مالی نشود.

قبل از بررسی انواع کلاه برداری های ملکی و اقدامات در بستن قرارداد بهتر است تعریفی کاملی از واژه کلاه برداری داشته باشیم:
طبق قانون کلاهبرداری این گونه تعریف شده است که هر‎ کس از راه حیله و نیرنگ مردم را از طریق شرکت‌ ها، تجارتخانه‌ ها، کار‌خانه‌ ها و مؤسسات غیرواقعی، با داشتن اموال و اختیارات غیر حقیقی فریب دهد و به امور غیر‌ واقعی مردم را امید‌وار کند یا از حوادث و پیش‌‌آمد‌های غیر‌ واقعی بتر‌ساند و اسم یا عنوان مجعول اختیار کند و به هر طریق وجوه، اموال، اسناد، حواله‌ ها، قبوض، مفاصا حساب و امثال آن ها را کسب و مال دیگری را تصاحب کند، کلاهبر‌دار محسوب می‌شود.

برای دریافت مشاوره از بهترین وکیل ملکی تهران و کرج با شماره
09121321268 تماس بگیرید

قانون کلاهبردار را به برگشت اصل مال به صاحب آن و حبس از یک تا هفت سال و پر‌داخت جزای نقدی معادل مالی که تصاحب کرده است، محکوم و مجازات می کند. شایان ذکر است که به طور معمول، کلاهبرداری همیشه به یک شیوه‎ صورت نمی گیرد و کلاهبرداران هر بار به روشهایی متفاوت نقشه‎ های خود را اجرا می‎کنند.

انواع نکات الزامی در زمان معامله و تنظیم قرارداد

• مراجعه با بنگاه های معمالات ملکی که مجوز کسب و کد رهگیری داشته باشند الزامی است.

• اگر قصد خرید یا اجاره ملک را دارید قبل از اقدام به معامله و تنظیم قرارداد حتما سند ملک به رویت شما برسد.

• قبل از خرید ملک استعلامی از مراجع قضایی بگیرید در مورد اینکه فروشنده ممنوع المعامله نباشد. به طور مثال فردی که ورشکسته است حق معامله ندارد.

• اگر فروشنده شخص دیگری را برای انجام قرارداد های خود انتخاب کرده است حتما وکالت نامه مربوطه را به دقت مطالعه کنید.

• در صورتیکه میخواهید قرارداد را با شخصی که ملک به او ارث رسیده است، معامله کنید ، حتما به مقدار سهم الارث فروشنده توجه کنید و آن مقدار را معامله کنید ولی اگر هدفتان خرید کل ملک است، یا باید امضای بقیه وراث در قرارداد باشد و یا فروشنده وکالت نامه ای از فروش ملک موروثی داشته باشد.

برای دریافت مشاوره از بهترین وکیل ملکی تهران و کرج  در زمینه کلاه برداری در معاملات ملکی با شماره
09121321268 تماس بگیرید

• اگر فروشنده صغیر باشد(به سن قانونی نرسیده باشد) و شخص معامله گر به عنوان ولی صغیر معرفی گردد، در قرارداد ذکر شود که معامله کننده به نیابت از طرف صغیر، معامله را انجام می‎دهد.

• اگر هنوز سند ملک به نام فروشنده ثبت نشده است، باید فروشنده مدارکی که نشان دهنده معاملات قبلی در خصوص ملک مذبور است را ارائه دهد و هیچ‎گونه وقفه و موارد مبهمی در سلسله مراتب معاملات قبلی ملک وجود نداشته باشد.

• در پشت قرار داد تمام وجوه نقدی که خریدار به فروشنده می پردازد نوشته شود و امضاء فروشنده و مهر املاک زده شود، و اگر خریدار از چک استفاده نمود حتما شماره چک و تاریخ آن ذکر شود.

• حتما برای ثبت نهایی قرار داد، مشاوره املاک آن را در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت نماید و کد رهگیری دریافت کند تا از کلاهبرداری و فروش ملک به چندین نفر جلوگیری شود.

با توجه و اقدام به این نکات می شود تا حد زیادی از سالم بودن مورد معامله اطمینان حاصل کرد و از افتادن در دام سود جویان جلو گیری نمود، اما به دلیل وجود مبالغ زیاد در این صنف و ظریفیت زیادی که برای کلاه برداری در این حوزه وجود دارد ، انواع روش های پیچیده‌‌ کلاه برداری شکل گرفته است که می تواند فراتر از نکات ذکر شده بالا باشد که به بررسی برخی از آنها می پردازیم:

دفاتر جعلی معاملات ملکی

یکی از موارد بسیار رایج کلاه برداری از این روش است، افراد سودجو با اجاره دفاتر غیر قانونی و بدون مجوز و با ایجاد فضایی شیک و با کلاس سعی در فریب فروشندگان و خریداران می کنند. روش به این صورت است که یک خریدار جعلی که از طرف خودشان است به فروشنده معرفی می گردد و با قیمت گذاری پایین تر از حد عرف ملک آنها را به فروش می رسانند و دست به کلاه برداری می زنند و متواری می شوند. برای جلوگیری از به دام افتادن، لازم است قبل از فروش زمین یا ملک اقدام به قیمت گیری از افراد و بنگاه های معتمد انجام گیرد.

تخلف در تنظیم مبایعه نامه

اطلاعات داخل قرارداد بسیار با اهمیت و حیاتی است و باید قبل از امضاء فروشنده و خریدار به رویت کامل آنها برسد، بسیاری از املاک هستند که به بهانه عجله و وقت نداشتن طرفین را مجبور به امضاء مبایعه نامه بدون خواندن می کنند. یکی از موارد مهم در قرارداد، ثبت کامل هویتی طرفین قرارداد و استعلام از مراجع قانونی برای نبود منع قانونی در داد و ستد فروشنده است.

کلاه برداری از طریق دادن وام ملکی جعلی

افراد سودجو با ثبت شرکت های جعلی و دادن آگهی های مختلف از طریق جراید و فضای مجازی، پیشنهاد وام های خرید ملک با سود های کم را به افراد می دهند و بعد از آن با گرفتن مبالغی به عنوان ضمانت و یا حق بازرسی برای ارزش گذاری زمین از مشتری اقدام به کلاه برداری می کنند. بهترین کار برای فریب نخوردن از این شرکت ها مراجعه به موسسات و بانک های مربوطه و سوال در مورد صحت این اخبار است.

کلاه برداری از راه فروش ملک های نیمه ساز

شرکت های جعلی وجود دارند که با آگهی فروش ملک های نیمه ساخته، زمین و یا حتی آپارتمان های نیمه ساخته را به نطر مشتریان می رسانند و با قول تکمیل این ساختمان ها و تحویل فوری اقدام به پیش‌فروش واحدهای آپارتمانی می‌کنند ولی هیچ وقت این واحدهای آپارتمانی آمادۀ سکونت نمی‌شوند. حتی در مواقعی پیش می آید که این واحد ها را به چند نفر می فروشند و متواری می شوند که بعدها باعث ایجاد درگیری بین مالکان می شود.

خرید یا فروش املاکی مانند آپارتمان، زمین و مغازه بسیار سود مند خواهد بود اما احتیاط در داد و ستد در این موارد امری واجب و ضروری است. این احتیاط شامل کسب اطلاعات درباره قانونی بودن فعالیت بنگاه معاملات ملکی، استعلام از مراجع قانونی درباره هویت فرد فروشنده و خریدار و عدم منع قانونی شخص مورد نظر و دقت در تنظیم مبایعه نامه و خواندن تمام مفاد آن خواهد بود.

قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر

‌مصوب 5 فروردین ماه 1308
‌ماده اول – کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً
یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار‌محسوب و مطابق ماده 238
قانون عمومی محکوم می‌شود.
‌و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده
باشد.
قانون دیگر مربوط به انتقال به غیر اموال غیر منقول
ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک

هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)

کلاه برداری در معاملات ملکی/ بهترین وکیل ملکی تهران و کرج