وکیل ملکی ؛ طرح شکایت تا زمان بندی برای ارائه ادله1399-05-20

در وکالت حوزه‌های تخصصی متعددی از جمله وکیل ملکی ، خانواده، مالی و غیره وجود دارد.

وکلای دادگستری توانایی به عهده گرفتن پرونده در تمامی حوزه‌ها را دارند، اما عده‌ای از وکلا به

صورت تخصصی در یک یا چند شاخه‌ی محدود فعالیت می‌کنند. هدف از انتخاب چند حوزه خاص و

فعالیت در این حوزه ها کسب تجربه و تخصص بیشتر است. زیرا با گسترش دامنه فعالیت و پذیرش

پرونده در حوزه‌های گوناگون باعث می‌شود تجربه و تخصص در تمام زمینه ها در یک سطح معمولی

قرار گرفته و توانایی عمق دادن به این تخصص وجود نداشته باشد، اما با فعالیت در حوزه‌های خاص

و محدود می‌توان به دانش خود در آن حوزه‌ها عمق بخشید و تخصص بیشتری کسب کرد.

دعاوی ملکی:

دعاوی ملکی عنوانی برای دعاوی است که به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می-

شوند. اموال غیر منقول به اموالی گفته می شود که امکان جابجایی و تغییر مکان ندارند و در یک تقسیم

بندی شامل املاک و اراضی می باشد. به نحوی دیگر می توان اراضی را به محدوده شهری و خارج محدوده

شهری تقسیم بندی کرد و در تقسیمی دیگری املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی تفکیک و

جداسازی کرد. دعاوی گوناگونی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می شود که تمام این دعاوی

در حوزه فعالیت شخصی با عنوان وکیل ملکی است

رایج ترین پرونده های مربوط به وکیل ملکی:

در حوزه دعاوی ملکی اختلافات و مسائل مختلفی ممکن است به وجود بیاید که منجر به تشکیل

پرونده قضایی و طرح دعوا می‌شوند. در ادامه به رایج ترین مسائل مربوط

به حوزه وکیل ملکی اشاره می‌کنیم:

۱) الزام به تنظیم سند رسمی:

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی

می‌باشد و گاهی اتفاق می‌افتد که فروشنده به هر دلیلی از  حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال

قطعی و رسمی ملک فروخته شده بنام خریدار خودداری می کند. در این صورت خریدار یا وکیل ملکی

وی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کند.

خریدار قبل از اقامه دعوی:

باید با مشورت با وکیل ملکی با تجربه، اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت

نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد. در این حالت

باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد. در نهایت هر گاه فروشنده حاضر به امضای سند انتقال

به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می‌شود

و سند انتقال را به نام خریدار امضاء می‌کند.

۲) دستور تخلیه:

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و به تبع آن می‌تواند

در آن هر گونه دخل و تصرفی کند. اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد از

تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می‌تواند برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل

مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به

دادگاه عمومی محل وقوع ملک رجوع نماید.

۳) خلع ید:

خلع ید به آن دسته از دعاوی گفته می‌شود که در آن مالک از متصرف غیر قانونی ملک خود شکایت

نموده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید تصرف کننده از ملک خود را دارد. در دعاوی خلع ید، متصرف

ابتدا به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک پرداخته اما پس از اتمام مهلت از

پیش تعیین شده، از باز پس دادن ملک به مالک خود امتناع نموده و به صورت غیر قانونی به تصرف

ملک ادامه می‌دهد. به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف

عدوانی اشتباه می‌کنند و این باعث می‌شود که به نتیجه مطلوب و مورد نظر خود نرسند و دعوای

آنها رد می‌شود، حتماً پیشنهاد می‌شود با وکیل پایه یک متخصص در امور

ملک و اراضی به عنوان یک وکیل ملکی مجرب مشورت کنید.

۴) تصرف عدوانی:

مسئله‌ی تصرف عدوانی چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی از جمله دعاوی ملکی متداول است. در

دعوای تصرف عدوانی، فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار

دارد، زیرا دعاوی که به صورت حقوقی مطرح می‌شوند، دوباره نمی‌توانند به روش کیفری اقامه شوند اما

دعاوی کیفری را دوباره می‌توان به روش حقوقی مطرح کرد. همین امر لزوم بهره گیری از وکیل ملکی

را در دعاوی رفع تصرف عدوانی افزایش می‌دهد زیرا در هر یک از روش‌ها پیگیری

پرونده و طریقه اثبات دعوی متفاوت است.

۵) الزام به تحویل مبیع:

فروشنده مکلف است پس از فروش ملک ، مبیع را به مشتری تحویل دهد، اما در مواردی فروشنده از

این امر سر باز میزند، به خصوص در مواقعی که فاصله زمانی قابل توجهی بین وقوع معامله و تنظیم

سند رسمی وجود داشته باشد و به دلیل سودجویی فروشنده از افزایش قیمت‌ها، این مشکل بیشتر

مشاهده می‌شود. در هنگام بروز این مشکل خریدار می‌تواند با کمک وکیل ملکی، اقدام به طرح

دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده نموده و از این طریق اقدام

به دریافت ملک خریداری شده خود نماید.

۶) رفع مزاحمت:

رفع مزاحمت از جمله دعاوی تصرف می‌باشد و در آن متصرف ملک از مزاحم در تصرف خود شکایت

می‌نماید و به این ترتیب با کمک وکیل ملکی به رفع مزاحمت می‌پردازد.

7) افراز ملک مشاع:

افراز یکی از دعاوی ملکی وقت گیر است و به افرادی که دغدغه زمانی دارند، پیشنهاد می‌شود از

وکیل ملکی استفاده کنند. در دعوی افراز ملک مشاع باید سند رسمی و یا رونوشت آن به اداره

ثبت یا دادگاه مربوطه برده شده و تقاضای کارشناسی برای بررسی ملک داده شود. کارشناس به

همراه نقشه بردار و همه مالکین مشاعی باید در روز بررسی ملک حضور داشته باشند. در صورتی

که کارشناس، تشخیص دهد که ملک بین شرکا قابل تقسیم و تعیین سهم هر فرد می‌باشد، گواهی

افراز را صادر و به اداره ثبت ارجاع می‌دهد و پس از آن صدور سندهای مالکیت جداگانه در دستور کار

قرار می‌گیرد. بنابراین نقش وکیل ملکی در تسریع این روند بسیار واضح است. به خصوص در مورد

املاکی که بین ورثه مشاع است و یا سند رسمی ندارند و یا در رهن بانک هستند

که کار را بسیار پیچیده‌تر می‌نماید.

8) فروش ملک مشاع:

چنانچه ملک قابل افراز نباشد و حداقل یکی از شرکا خواهان فروش باشد اما بین شرکا اختلاف باشد

نقش وکیل ملکی بسیار مهم است. چرا که باید ابتدا از طریق اداره ثبت، گواهی عدم افراز صادر شود

و از طریق دادگاه دستور فروش مال مشاع اخذ گردد و در نهایت مال مشاعی به مزایده گذاشته شود.

وکیل ملکی در پیگیری مسیر فروش ملک مشاعی و نیز مذاکره و مصالحه با سایر شرکا برای توافق

در فروش ملک نقشی اساسی دارد. علاوه بر موارد گفته شده،

پرونده ها و موضوعات دیگری نیز وجود دارند که :

چرا مراجعه به وکیل ملکی اهمیت دارد؟

نحوه ی طرح دعوا و بیان شکایت در انواع دعاوی حقوقی و کیفری، در روند رسیدگی به آن و حصول نتیجه

حائز اهمیت است چرا که می‌تواند نتیجه پرونده را به طور کلی تغییر دهد. بنابراین برای پرهیز از مشکلات

احتمالی در دعاوی ملکی و رسیدن به سرانجامی بهتر و البته در زمانی کوتاه تر، بهتر است پیش از هر

گونه اقدامی، با یک وکیل ملکی خوب و با تجربه مشاوره کرده و از نظرات و کار هایی که وی می تواند

برای دعوای شما انجام دهد آگاهی پیدا کنید.

همچنین از آن جایی که ممکن است :

در دعاوی ملکی حقوق طرفین دعوا جا به جا شود و به این طریق روند رسیدگی به پرونده دچار

اختلال شود، پیشنهاد می کنیم این قبیل امور حقوقی خود را به متخصصین این حوزه سپرده تا طرح

دعوا را به درستی انجام داده و پیگیری های لازم را انجام دهند.

به طور مثال:

چنانچه شخصی ملک فرد دیگری را تصرف کرده باشد، در این مورد هم می توان دعوای حقوقی تصرف

عدوانی و هم می توان دعوای کیفری را مطرح نمود، در چنین مواردی تنها وکلایی که در زمینه ی

دعواهای ملکی متخصص و با تجربه هستند،می توانند تشخیص دهند که بایستی چه نوع دعوایی

را مطرح نمایند تا به نتیجه رسیده و به وسیله ی آن احقاق حق شما صورت گیرد. همچنین وکیل

ملکی متخصص زمان مناسب را برای ارائه ی ادله ی خود می داند و در زمان مناسب اظهارات خود

را مطرح می کند تا بتوانند حق موکل خود را باز ستانده تا حقی از او ضایع نگردد.

خصوصیات یک وکیل ملکی:

برای انتخاب وکیل ملکی باید به نکات زیر توجه شود:

باید بر قانون مدنی و نیز آیین دادرسی مدنی و حتی قانون تجارت تسلط کامل داشته باشد تا بتواند از

حقوق موکل دفاع کند. باید در امر نگارش دادخواست فوق العاده قوی و متبحر باشد. دعاوی ملکی بسیار

پیچیده هستند. از نحوه درست تعیین خواهان و خوانده تا موضوع و خواسته دعوی و نیز ادله آن. به طور

مثال در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، تمامی ایادی قبلی تا شخصی که سند

به نام وی صادر شده باید خوانده دعوی قرار بگیرند.

در غیر این صورت قرار رد دعوی صادر می‌شود:

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی باید به گونه‌ای باشد که باشد که وکیل ملکی بتواند تمامی زوایای

پرونده و تمامی راه ها و انتخاب‌های پیش روی موکل را روشن کند. باید شخصی پیگیر و با پشتکار

باشد و در ماه چند بار با مراجعه به شعبه رسیده کننده به پرونده ملکی از آخرین تغییرات پرونده با

خبر شود. پرونده های ملکی به شدت زمان بر و طولانی هستند و وکیل ملکی باید با صبوری و نیز

پیگیری دقیق پرونده موجب تاثیر بر قاضی پرونده شود. باید با سابقه و با تجربه باشد.

بسیاری از افراد به جهت کاهش:

حق الوکاله وکیل ملکی ، به جای استفاده از وکیل متخصص از کارآموز و یا وکیل با تجربه پایین در

پرونده خود استفاده می‌کنند که این موضوع یکی از دلایل شکست در پرونده های ملکی است. باید

در جلسه دادرسی، بسیار با صلابت به دفاع از حق موکل خود بپردازد. شیوه دفاع وکیل ملکی

از خواسته موکل خود در حقوق اشخاص در املاک می باشد.

همانطور که گفته شد :

دعاوی حوزه ملکی به جهت مسائل مختلف و حساسیت هایی که دارند، نیاز بیشتری به حضور

وکیل در جریان پرونده دارند. اما حضور یک وکیل ملکی که تجربه و تخصص در این زمینه دارد به

پیشرفت پرونده و رسیدن به نتیجه‌ی مطلوب در زمان مناسب کمک بیشتری خواهد کرد.

موفق و پیروز باشید!