فارسی
در مواردی که دو سند مالکیت به صورت کلی یا جزئی از نظر اصل ملک یا حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به سند دیگر موخر باشد از اسناد مالکیت معارض محسوب می شود
در این نوشتار می خواهیم با مفهوم اسناد مالکیت معارض آشنا شویم و به بررسی دعوای ابطال اسناد معارض ، تکلیف دارنده سند معارض ، مرجع تشخیص تعارض در اسناد مالکیت و سایر نکات مهمی که در این خصوص مالکان اسناد معارض باید بدانند می پردازیم.
مفهوم اسناد مالکیت معارض
در مواردی که دو سند مالکیت به صورت کلی یا جزئی از نظر اصل ملک یا حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با همتعارض داشته باشند پس از احراز این امر مطابقماده ۶ قانون ثبت توسطهیئت نظارت، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به سند دیگر ،موخر باشد از اسناد مالکیت معارض محسوب می شود.
به عبارتی دیگر در مواردی که دو سند، معارض هم هستند سندی که تاریخ ثبت آن زودتر باشد علی الاصول صحیح و معتبر است و سندی که تاریخ ثبت آن دیر تر باشد علی‌الاصول نامعتبر است. مگر اینکه نسبت به اعتبار هر یک از اسناد موجود حکم نهایی ازدادگاه صادر شود ؛ که در این صورت مطابق رای دادگاه یکی از اسناد موجود صحیح و دیگری باطل اعلام می شود البته ممکن است تعارض جزئی بوده و اسناد موجود هردو تصحیح شوند.
چگونه تعارض در اسناد به وجود می آید؟
یکی از دلایلی که موجب ایجاد اسناد معارض می گردداشتباهات ثبتی است به هر اشتباهی که ماموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک از حیث رعایت مقررات مربوطه مرتکب می شوند اشتباهات ثبتی گفته می شود.
مجازات کارکنان ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض شده‌اند چیست ؟
عمل خلاف قانون کارکنان ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض شده باشد در دادگاه انتظامی مخصوص رسیدگی خواهد شد و کارمند ثبت خاطی حسب مورد به مجازات انفصال از حداقل ۲ سال تا حداکثر انفصال همیشگی از خدمات دولتی محکوم می‌شود.
مرجع تشخیص تعارض در اسناد مالکیت
هیئت نظارت مرجع تشخیص تعارض در اسناد مالکیت می باشد که در هر استان تشکیل شده است مرجع رسیدگی به اعتراض به رای هیأت نظارت نیز شورای عالی ثبت می‌باشد.
تکلیف اداره ثبت نسبت به اسناد معارض چیست؟
اداره ثبت موظف است پس از اطلاع از وجود اسناد معارض مشخصات اسناد و مالکان را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی محل ابلاغ کند.( به منظور جلوگیری از انتقال اسناد معارض)
همچنین اطلاعات لازم را برای هیئت نظارت ارسال نماید تا موضوع را بررسی و تعارض اسناد مالکیت را احراز کنند.
پس از احراز تعارض توسط هیئت نظارت ،اداره ثبت مراتب را به دارنده سند مالکیت موخر الصدور ابلاغ و اخطار می کند که ظرف مهلت قانونی (حداکثر دو ماه) در دادگاه صالح محل وقوع ملک طرح دعوا کند و مالک موخر موظف است گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید دریافت کند.
تکلیف دارنده سند معارض چیست؟
۱_طرح دعوای ابطال کلی سند مالکیت مقدم
دارنده سند معارض (دارنده سند مالکیت موخر الصدور) بر حسب مورد بایددعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم را طرح کند. دادگاه پس از رسیدگی و بررسی اسناد موجود و احراز اشتباهات ثبتی در اسناد و تشخیص صحت یا بطلان هریک از آنها، در نهایت در خصوص دعوای ابطال کلی سند معارض ،رای به صحت یکی از اسناد و ابطال سند دیگر می دهد.
۲_طرح دعوای ابطال جزئی سند مالکیت مقدم
در این دعوا خواهان، ابطال قسمتی از سند مالکیت مقدم را از دادگاه تقاضا می کند این مورد مواقعی رخ می دهد که اسناد از حیثحدود ملک یا حقوق ارتفاقی باهم در تعارض باشند و به عبارتی خواهان، تقاضای اصلاح اسناد مالکیت را دارد.
در چنین مواقعی نیز دادگاه پس از بررسی اسناد و احراز اشتباهات ثبتی نسبت به هر یک از اسناد هر دو سند مقدم و موخر را با توجه به شرایط موجود تصحیح می‌کند.
باطل کردن سند معارض بدون حکم قضایی
نکته مهمی که در اینجا لازم به ذکر است این است که با توجه به اینکه مطابق قانون، مالک موخر مکلف شده که ظرف دو ماه از ابلاغ اداره ثبت دعوای ابطال سند مقدم الصدور را در دادگاه طرح کند و با در نظر داشتن این امر که در اصل سندی که موخرالصدور است نامعتبر و قابل ابطال است،
لذا در صورتی که مالک سند موخرالصدور در مهلت مقرر طرح دعوا نکند در این صورت مالک سند مقدم الصدور می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا، از مرجع مزبور به اداره ثبت، اداره ثبت را مکلف نماید سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک ثبت کند.
این مورد حالتی است که قانون به اداره ثبت اختیار داده تا بتواند بدون حکم قضایی سند مالکیت معارض را باطل کند.
آثار طرح دعوا
همانطور که بیان شد تکلیف دارنده سند معارض طرح دعوای ابطال سند مقدم الصدور در دادگاه است و مسلما در این صورت دارنده سند معارض تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم حق انجام معامله نسبت به مورد مالکیت خود را نخواهد داشت در غیر این صورت محکوم به مجازات می‌شود.
اما این محدودیت برای دارنده سند مقدم وجود ندارد ولی در موقع انتقال ملک حتماً باید دفاتر اسناد رسمی در متن سند قید کنند که سند معارضی نسبت به این سند وجود دارد. لذا در صورتی که دارنده سند مقدم قصد انتقال ملک خود را داشته باشد و مالک موخر طرح دعوا نکرده باشد می تواند اقدام به طرح دعوای ابطال سند موخر را بنماید تا در نقل و انتقالات بعدی مشکلی برای طرفین به وجود نیاید.
در نتیجه مالک مقدم اگر بدون طرح دعوای ابطال اقدام به معامله بکند بعدها ممکن است مشکلاتی مثل معاملات معارض را در پی داشته باشد.
انواع تعارض در سند مالکیت
تعارض دو سند در اصل ملک: این نوع از تعارض زمانی رخ می دهد که در رابطه با ملکی تماما و یا نسبت به بخشی از آن ملک موجود دو سند مالکیت با دو تاریخ متفاوت که یکی زودتر(مقدم الصدور) و دیگیری بعد از آن (موخرالصدور) از دیگری است صادر شده باشد.
تعارض دو سند در حدود یک ملک: در این مورد مفهوم و معنی تعارض در حدود ملک، تعارض در مختصات آن ملک می باشد.
شرایط ابطال سند معارض
صادر شدن سند معارض اکثرا در یک سری از شرایط به دلیل عدم توجه و اشتباهات رایج میان ماموران اداره ثبت رخ می دهد. در چنین شرایطی با توجه و در نظر گرفتن نیازها و وجود ضرورت، راه حل باطل گردیدن اسناد مالکیت در نظر گرفته می شود. در شرایطی ابطال سند مالکیت می تواند هم با صدورحکم دادگاه و همینطور خارج از تصمیم و حکم دادگاه نسبت به شرایط انجام شود.
ملکی که دارای سندی معارض می باشد یک نمونه از نمونه های مشابه ای است که این امکان برای آن فراهم است که بدون صدور رای دادگاه ابطال گردد. در شرایطی که مالک موخر الصدور تا پایان زمانی که برای آن مشخص گردیده دعوایی مطرح نکند، شخصی که مالک سند مقدم الصدور است با ارائه دادن گواهی عدم طرح دعوا می تواند نسبت به ابطال سند مالکیت موخر الصدور اقدامات لازم را انجام دهد و بعد از طی شدن مراحل قانونی روند انجام شده پرونده را به دفتر اسناد رسمی اطلاع دهد. این امر یکی از مورد هایی می باشد که قانون به اداره ثبت اسناد و املاک این اجازه را می دهد که بدون صادر شدن حکم قضایی، سند مالکیت باطل شود.
تکلیف مالک سند مقدم در برابر مالک سند معارض
شخصی که مالک سند مقدم می باشد دارای یک سری حق و حقوق لازم و مشخص نسبت به مالک دوم یا موخر می باشد. در شرایطی که مالک سند مقدم الصدور تصمیم بر انجام معامله ای برای ملک خود که دارای سند معارض است داشته باشد باید از تمام قوانینی حقوقی که در این راستا تدوین شده باید تبعیت نماید. شخصی که مالکیت سند اصلی یا مقدم الصدور را دارد می تواند قبل از آنکه دادگاه رای نهایی را اعلام نماید برای فروش و معامله ملک معارض دار خود اقدام نماید.
در این موارد، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که در سند انتقالی قید نمایند که ملک دارای تعارض در سند است. به این ترتیب تا زمان حکم دادگاه، سند مالکیت جدیدی به نام مالک جدید صادر نخواهد شد. اگر مالک سند موخر الصدور پس از دو ماه از تاریخ ابلاغ طرح دعوا به دادگاه مراجعه ننماید، مالک سند مقدم می تواند با مراجعه به دادگاه، گواهی عدم طرح دعوا را دریافت کند و برای ادامه روند معامله به اداره ثبت ارائه دهد. در این مرحله و پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا، اداره ثبت اسناد وظیفه دارد، سند مالکیت موخر الصدور را ابطال نماید.
چنانچه مالک ملکی که تعارض در سند دارد، پیش از صدور حکم دادگاه، معامله ای در خصوص ملک انجام دهد؛ و سپس دادگاه رای به ابطال سند مالکیت معارض صادر نماید، محکوم به پرداخت جزای نقدی معادل یک برابر بهای معامله خواهد شد.
حالات تعارض دو سند مالکیت
حالت اول – تعارض در اصل مالکیت
این تعارض زمانی ایجاد می‌شود که دو سند مالکیت نسبت به تمام یا بخشی از مالکیت ملک با یکدیگر تعارض داشته باشند؛ به عنوان مثال دو سند مالکیت نسبت به یک ملکی صادر شده طبق یکی از سندها ملک متعلق به علی و طبق دیگری ملک متعلق به رضاست.
حالت دوم – تعارض در حدود
این تعارض زمانی ایجاد می‌شود که حدود و مختصات دو سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند.
حالت سوم – تعارض در حقوق ارتفاقی
این تعارض زمانی ایجاد می‌شود که دو ملک در حقوق ارتفاقی قید شده در سند مالکیت با هم تعارض داشته باشند؛ مثلاً در سند مالکیت یک ملک حق عبور از ملک مجاور قید شده باشد اما در سند مالکیت ملک مجاور به چنین حقی اشاره نشده باشد.
نحوه برخورد با سند مالکیت معارض در ادارات و نهادهای ثبتی
به محض اینکه اداره ثبت محل وقوع ملک از وجود سند معارض اطلاع حاصل کند به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه می‌کند. همچنین همزمان گزارش وقوع تعارض دو سند را به هیأت نظارت ارسال می‌کند. در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت (در صورت اعتراض به تصمیم هیأت نظارت) وقوع تعارض را تأیید کند سند معارض شناخته خواهد شد.
باید بدانید که تصمیم هیأت نظارت در خصوص تشخیص تعارض اسناد قابل اعتراض در شورای عالی ثبت است. به این صورت که رأی هیأت نظارت به اداره ثبت محل وقوع ملک فرستاده شده و اداره ثبت رونوشت رأی را تا ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت نصب می‌کند در صورتی که ظرف این مدت اعتراضی نشد رأی هیأت نظارت قطعی است و اگر اعتراض صورت گرفت گزارش اعتراض توسط اداره ثبت به شورای عالی ثبت فرستاده می‌شود.
آیا بعد از تشخیص تعارض توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت دارنده سند معارض میتواند با آن سند معامله کند؟
مطابق قانون دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهاىی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن را ندارد ولى میتواند حقوق متصوره خود را به دیگرى انتقال دهد. اگر دارنده سند معارض نسبت به آن معامله کند و دادگاه سند معارض را باطل اعلام کند یا ظرف دو ماه دارنده سند معارض به دادگاه مراجعه ننماید و سند مالکیت توسط اداره ثبت باطل شود دارنده این سند به جریمه نقدی معادل ارزش ملک محکوم می‌شود.
آیا بعد از تشخیص تعارض توسط هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت دارنده سند مقدم میتواند با آن سند معامله کند؟
طبق قانون دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایى در دادگاه میتواند معامله کند ولى دفاتر اسناد رسمى مکلفاند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند مالکیت معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایى طبق این قانون معلوم نشده به خریدار، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و همین حکم نسبت به انتقالات بعدى هم جارى است.
جهت اطلاعات بیشتر در بخش تماس با ما در ارتباط باشید
