فارسی
منظور از افراز، تقسیم یک ملک مشاع بین تعدادی از شرکا است و زمانی این بحث پیش می آید که بین شرکا برای تقسیم ملک، توافقی وجود نداشته باشد؛ در این مقاله می خواهیم به بررسی چیستی افراز و واحد ثبتی و نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی بپردازیم. همچنین بررسی می کنیم که مال مشاع چگونه افراز می شود؛ مدارک لازم جهت افراز مال مشاع، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، هزینه افراز مال، عدم قابلیت افراز ملک و غیره نیز توضیح داده خواهند شد؛ اما قبل از ادامه مطالعه مطلب، به شما توصیه می کنیم که ویدئوی کوتاه زیر را به هیچ وجه از دست ندهید.
واحد ثبتی چیست؟ اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز چگونه است؟
اداره ثبت اسناد و املاک کشور، در حوزه هر شهرستان فعالیت می نماید؛ حیطه فعالیت آن انواع امور مختلف حقوقی است که برای بررسی آنها صلاحیت لازم را داشته باشد. این نهاد برای بررسی راحت تر این امور حقوقی به واحدها و بخش های مختلفی تقسیم شده است که یکی از آن ها، واحد افراز ثبتی می باشد.
واحد افراز ثبتی بررسی یکی از شایع ترین امور حقوقی را بر عهده دارد، یعنی تقسیم املاک مشاع بین مالکین آن ملک. پس از وصول درخواست به اداره ثبت اسناد و املاک، پرونده به واحد افراز ثبتی ارجاع داده شده و آن ها کارشناسی را جهت بررسی ملک مورد نظر تعیین می نمایند تا قابل افراز بودن ملک، دستور تقسیم و در نهایت رای تفکیک ملک را صادر نمایند.
در صورتی که هر یک از طرفین به تصمیم اتخاذ شده از طرف واحد افراز ثبتی اعتراضی داشته باشند، برای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، باید به یکی از دادگاه های قوه قضاییه در حوزه قرار گیری ملک مراجعه کرده و نسبت به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی اقدام نمایند.
اداره ثبت و صلاحیت آن در افراز املاک چگونه بررسی می شود؟
منظور از صلاحیت، شایستگی است؛ به این معنا که برخی از اختیارات قانونی به یک مامور رسمی اعطا شود؛ مرجعی که در انجام یک امر صلاحیت لازم را داشته باشد، می تواند با استفاده از حقی که به او عطا شده در چهارچوب قانونی کلیه اقدامات خود را پیش ببرد.
با توجه به همین تعریف و توضیحات، اداره افراز ثبتی نیز طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، این حق را دارد که با در نظر گرفتن قوانین و مقررات مربوط به املاک، ملک مورد تقاضا را افراز نماید.
واحد افراز ثبت چیست؟
همانطور که توضیح داده شد، واحد افراز ثبت یکی از زیرمجموعه های اداره ثبت اسناد و املاک کشور است و وظیفه دارد تا املاک مشاع را طبق شرایط مشخصی بین شرکا و مالکین آن تقسیم نماید.
اداره ثبت اسناد و املاک کشور در تمامی شهرستان ها شعبه دارد و این سبب می شود تا در هر شهر و شهرستانی که باشید بتوانید با مراجعه به واحد افراز ثبتی حاضر در محدوده ی قرارگیری ملک مشاع، برای افراز آن اقدام نمایید؛ در صورت اعلام درخواست افراز، کارشناسی برای بررسی ملک اعزام شده و پس از انجام بررسی های لازم، در نهایت تصمیم به افراز ملک صادر خواهد شد.
تقسیم مال مشاع چگونه است؟
منظور از مال مشاع، اموالی است که بیش از یک مالک داشته باشند؛ تقسیم اموال مشاع در روال پرونده های قانونی بر اساس ضوابط و قواعد مشخصی صورت می گیرد.
قانونگذار این حق را به مالکین داده است که برای افراز ملک بین خود از توافق استفاده نموده و از این طریق، ملک را بین خود را تقسیم نمایند؛ اما در صورتی که شرکا نتوانند برای افراز ملک به توافق برسند، می توانند به واحد افراز ثبتی مراجعه کرده و پرونده را از این طریق پیگیری نمایند که در ادامه در مورد روند افراز مال مشاع و همچنین اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در زمینه افراز، توضیح داده خواهد شد.
مدارک لازم برای افراز مال مشاع
برای پیگیری فرآیند افراز ملک به طور کلی تنها به کارت ملی و کارت عابر بانک نیاز است؛ کارت ملی جهت احراز هویت به کار رفته و کارت عابر بانک نیز برای پرداخت هزینه دادرسی استفاده خواهد شد.
مدارک و منضمات مورد نیاز اسناد و امور ثبتی جهت طرح دعوای اعتراض به تصمیم
مدارک مورد نیاز برای طرح ادعای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی به طور کلی شامل کارت ملی جهت احراز هویت و همینطور کارت عابر بانک برای پرداخت هزینه دادرسی می باشد؛ البته به همراه داشتن یک تصویر تایید شده از سند مالکیت و همینطور تصمیم واحد ثبتی نیز اختیاری بوده و می تواند فرآیند اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را تسهیل نماید.
در صورتی که یکی از این اسناد اختیاری را نداشته باشید، می توانید یکی از این دلایل را ارائه بفرمایید:
- تحقیقات محلی.
- معاینه محلی.
- درخواست جلب نظر کارشناس.
- شماره پرونده استنادی.
- اتیان سوگند.
- سایر دلایل و مستندات.
- درخواست استعلام.
- استماع شهادت شهود و مطلعین.
توجه: منظور از اتیان سوگند، قسم خوردن و سوگند یاد کردن در دادگاه است.
نحوه رسیدگی به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز در دادگاه
وقتی شما درخواستی مبنی بر افراز یک ملک مشاع مطرح می کنید، این درخواست شما وارد مراحل قانونی شده و در واحد ثبتی توسط بررسی های کارشناسانه تصمیم گیری می شود که ملک مورد نظر شما قابل افراز باشد و در صورتی که ملک قابل افراز باشد، تصمیم به افراز آن صادر خواهد شد.
تا ۱۰ روز بعد ار اعلام این تصمیم، مالکین می توانند جهت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی آن به دادگاهی که صلاحیت لازم را داشته باشد، مراجعه نمایند.
خواهان دعوا در اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، هر یک از شرکایی خواهند بود که به تصمیم اخذ شده توسط واحد ثبتی اعتراض داشته و خواهان بررسی مجدد هستند. دادخواست مربوط به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی باید به یکی از دادگاه های واقع شده در حوزه ی ملک تقدیم گردد.
روال قضایی رسیدگی به چنین پرونده هایی اینطور است که دادگاه ابتدا برای رسیدگی به پرونده وقت تعیین کرده و در جلسه رسیدگی، به بررسی آخرین وضعیت ثبتی از ملک می پردازد و تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی نیز استعلام می شود؛ قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر خواهد شد و کارشناس وظیفه دارد بررسی کند که آیا ملک قابل افراز هست یا خیر.
طرفین می توانند علاوه بر اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، به نظر کارشناس نیز اعتراض داشته باشند؛ در نهایت رای دادگاه نیازی به صدور قرار اجرایی و اجراییه نخواهد داشت و صرفاً اعلامی خواهد بود.
مدت زمان افراز ملک
پرونده های مربوط به افراز مال مشاع و اعتراض به تصمیم واحد ثبتی می توانند از زمانبر ترین و طولانی ترین پرونده های دادگاهی به شمار بروند چرا که رای نهایی بر اساس نظر کارشناسی اعلام شده و با وجود مواد و تبصره های مشخص، رای و نظر کارشناس اهمیت زیادی دارد که ممکن است با طرفین دعوا اختلاف داشته و منجر به طولانی شدن فرآیند بررسی پرونده در دادگاه شود.
ابطال صورتجلسه افراز
دعوی ابطال صورتجلسه افراز زمانی مطرح می شود که یکی از طرفین دعوا نسبت به رأی صادر شده اعتراض داشته باشند؛ تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشده باشد و یا سند رسمی صورت مجلس، به ثبت نرسیده باشد، می توانید برای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی اقدام نمایید و تنها در صورتی قابل پیگیری خواهد بود که شرایط ابطال صورتجلسه وجود داشته باشد.
هزینه افراز مال مشاع
طبق ماده ۱۵۰ قانون اساسی، تعیین هزینه افراز بر اساس ارزش معاملات روز تعیین می گردد؛ هزینه افراز هم مانند هزینه تفکیک، مطابق ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع، در زمان اجرای تصمیم قطعی افراز دریافت می گردد.
عدم قابلیت افراز ملک
املاک غیر قابل افراز طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک، در صورت که تصمیم در مورد غیر قابل افراز بودن ملک قطعی باشد، با تقاضای هر یک از مالکین و به دستور دادگاه شهرستان مورد نظر، برای فروش گذاشته می شود.
نکات مهم در دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبت در خصوص افراز
در خصوص دعوای اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، قرار ارجاع پرونده به یک کارشناس رسمی دادگستری در همان اولین جلسه ی رسیدگی به پرونده در دادگاه صادر خواهد شد و همانطور که گفته شد، تصمیم نهایی بر اساس نظر کارشناس اتخاذ می گردد.
اگر اعتراضی به حکمی که در نهایت برای افراز یا عدم افراز ملک صادر می شود وجود داشته باشد، این اعتراض نیز در دادگاه تجدیدنظر استان قابل پیگیری است.
این نکته نیز شایان ذکر است که برخی از دادگاه ها تنها در صورتی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را می پذیرند که ملک از طرف آنها، غیر قابل افراز معرفی شده باشد و پرونده هایی در خصوص املاکی که قابل افراز باشند را، نخواهند پذیرفت.
حتما پیش از شروع پروسه حقوقی، جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد جزییات روند اعتراض به تصمیم واحد ثبتی و یا اقدام جهت افراز یک ملک، از یک مشاوره حقوقی کمک بگیرید. امروزه امکان مشاوره حقوقی تلفنی نیز فراهم شده است تا شما در هر مکانی که هستید بتوانید از پرسش و پاسخ فوری حقوقی با وکلای ماهر بهره مند شوید. امکان مشاوره حقوقی آنلاین و مشاوره حقوقی و فوری و ۲۴ ساعته نیز در وکیل تلفنی فراهم شده است تا روال حقوقی پرونده های قضایی را برای شما راحت تر نماید.
جهت اطلاعات بیشتر در بخش تماس با ما در ارتباط باشید
