فارسی
خرید و فروش ملک و تنظیم سند رسمی ، اعم از تجاری و مسکونی و زراعی و غیره، مسئله‌ای عادی
و گریزناپذیر است. مسائل زیادی ممکن است طی این فرایند برای خریدار و فروشنده به وجود آمده و منجر
به طرح دعوی و تشکیل پرونده قضایی شود. در ادامه به بررسی مسائل مربوط به تنظیم سند رسمی
در خرید و فروش یک ملک می‌پردازیم و چگونگی طرع دعوی برای هر یک را بیان می‌کنیم.
تنظیم قولنامه:
ابتدایی ترین مرحله‌ی انتقال یک ملک تنظیم قولنامه است. اما تعریف قولنامه چیست؟! بر خلاف باور عموم
مردم، قولنامه سبب انتقال مالکیت نشده و صرفا پیمانی مقدماتی برای انتقال ملکیت در آینده‌ای معلوم
و در برابر مبلغی مشخص است. تعریف دکتر کاتوزیان، پدر علوم حقوقی ایران درباره قولنامه به این صورت
است: در مواردی که دو نفر تصمیم به پیمانی گرفته‌اند و در شرایط آن نیز با هم کنار آمده‌اند، گاه به دلیل
موانع خارجی نمی‌توانند پیمان نهایی را به طور قطع واقع سازند، پس برای این که زمینه را آماده سازند
و در آینده نیز به وقوع قرارداد مطمئن باشند؛ در برابر هم تعهد می‌کنند که آن را در مدت معین و با همان
شرایط مورد توافق منعقد سازند. این پیمان مقدماتی را قولنامه می‌نامند.
سند رسمی و انواع آن:
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت
آنها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. غیر از آن، سایر اسناد در حکم عادی هستند. حفظ و
نگهداری اسناد، بسیار مهم است و باید مراقب بود که متن سند به دقت تنظیم شده و از خط خوردگی
یا نوشتن مطالب بیهوده و تکراری خودداری شود، زیرا اگر در ذیل یا حاشیه یا ظهر (پشت) سندی که
در دست ابراز کننده است، مندرجاتی باشد که حکایت از بی اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی
از مفاد سند باشد، مندرجات مزبور و معتبر محسوب می‌شوند، اگرچه تاریخ و امضا نداشته و به وسیله
خط کشیدن یا نحو دیگر باطل شده باشد. اسناد رسمی انواع مختلفی دارند
که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:
- اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم شده‌اند.
- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌اند.
- اسنادی که غیر از موارد بالا و در نظر مامورین رسمی تنظیم شده باشد.
- اسنادی که صدور آن مورد تایید فردی باشد که مفاد سند علیه اوست.
- مواردی که قانون گذار صراحتا احکام اسناد رسمی را بر دسته‌ای از اسناد رسمی بار کرده باشد.
- اسنادی که درستی صدور آن در بررسی ثابت شود
اسناد رسمی دارای امتیازاتی از سوی قانون گذار هستند که شامل موارد زیر می‌باشد:
- عدم استماع و تردید درباره اسناد رسمی
- لازم‌الاجرا بودن مفاد اسناد رسمی در موارد مقرر در قانون
- اعتبار مفاد این اسناد درباره طرفین و قائم مقام آنان
امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی
یکی از مشکلات رایجی که در معاملات ملکی به وجود می‌آید عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای
تنظیم سند رسمی است. فروشنده پس از تنظیم قولنامه و دریافتی مقداری از ثمن معامله، به
دلایل گوناگون از جمله بالا رفتن قیمت مسکن یا ناتوانی در پرداخت بدهی بانک و فک رهن، از حضور
در دفتر ثبت اسناد رسمی سر باز زده و تن به امضای سند انتقال ملک نمی دهند.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
مقدمه طرح دعوا:
پس از تنظیم قولنامه و مشخص کردن زمان تنظیم سند رسمی، در صورت امتناع فروشنده از حضور
در دفترخانه، خریدار می‌تواند در روز مقرر و در دفترخانه مشخص شده حضور یافته به همراه الباقی ثمن
معامله از سردفتر، گواهی عدم حضور تقاضا کند. در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقرر شده
در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون
هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
نکته ای برای رهن ملک:
نکته‌ای که در طرح دعوای الزام تنظیم سند رسمی وجود دارد این است که خریدار باید اطمینان حاصل
کند که ملک مورد معامله در رهن بانک نباشد. چرا که در این مورد باید فک رهن مورد معامله را نیز از
دادگاه تقاضا کند یا اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد دیگر طرح دعوای الزام تنظیم سند رسمی
بی مورد بوده و باید با عنوان فروش مال غیر طرح شکایت صورت بگیرد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده
به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در
حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال
است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن داد
خواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا
فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
اقدامات دادگاه:
احراز مالکیت خوانده : از طریق استعلام ثبتی
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع : در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک،
استعلام از طریق بانک. احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود:
ملاحظه اصل مبایعه نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند
عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین. احراز هویت و شناسایی
فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت. تحقیق درباره مورد معامله و
اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی و… توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار
بودن آن از سوی طرفین : هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری)
بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است. انجام
هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک
مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.
اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده:
پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم
اجرایی به محکوم علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار
مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند. دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود تنظیم سند رسمی
انجام شود ، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای
سند اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر
می‌دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند
انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند»
اهمیت حضور وکیل ملکی در پرونده‌های الزام تنظیم سند رسمی:
همانطور که بعضی از نکات مربوط به طرح دعوا اشاره شد، این موضوع دارای پیچیدگی‌ها و سختی
های خاص خود می‌باشد که گاهی فقط به دست وکیل ملکی باتجربه و متخصص قابل حل شدن
هستند. زمان بندی درست برای ارائه ادله، جمع آوری ادله مناسب و … از دلایل اهمیت
حضور وکیل ملکی در این پرونده‌ها می‌باشد.
